Vous avez remis les clés, fait l’état des lieux de sortie, communiqué votre nouvelle adresse. Un mois passe. Rien sur votre compte, aucun chèque, aucune explication de votre propriétaire.

Votre dépôt de garantie n’a pas été restitué dans les délais légaux. Ce n’est pas anodin, et vous avez des recours concrets.

Dans quel délai le propriétaire doit-il rendre le dépôt de garantie ?

Un point de vocabulaire d’abord. Ce qu’on appelle couramment caution désigne en réalité deux choses différentes en droit français.

La caution au sens juridique, c’est une personne (un parent, un ami) qui s’engage à payer à votre place si vous ne payez pas. Le dépôt de garantie, lui, est la somme d’argent versée à la signature du bail. C’est bien de cette somme dont il est question ici.

La loi du 6 juillet 1989 (article 22) fixe les délais de manière précise :

• Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire a 1 mois pour restituer le dépôt.
• Si des différences ou dégradations sont constatées entre les deux états des lieux, ce délai passe à 2 mois.

Dans les deux cas, le délai court à partir de la remise des clés (en mains propres ou par lettre recommandée), pas à partir de la signature de l’état des lieux.

Que peut légalement retenir le propriétaire sur le dépôt de garantie ?

Le bailleur peut déduire les sommes que vous lui devez réellement, à condition de les justifier :

Ce que le bailleur peut retenir	Justificatifs obligatoires
Loyers impayés	Décompte des sommes dues, lettre de réclamation restée sans réponse
Dégradations imputables au locataire	États des lieux d’entrée et de sortie, photos, devis ou factures de réparation
Charges locatives non régularisées	Décompte précis chiffré
Réparations locatives non effectuées	Constat et chiffrage des travaux

Lorsque le logement se situe en copropriété, le propriétaire peut aussi conserver une provision pour les charges à régulariser. Cette provision ne peut pas dépasser 20 % du dépôt de garantie. Le solde doit vous être rendu dans le mois qui suit l’approbation des comptes de l’immeuble.

Ce que le propriétaire ne peut jamais retenir : la vétusté, c’est-à-dire l’usure normale du logement liée au temps. Une peinture qui jaunit après 10 ans de location, une moquette usée au fil des années, un parquet terni par l’usage : ce sont des charges qui incombent au propriétaire, pas au locataire.

À l’inverse, l’entretien courant reste de votre côté. Remplacer les joints d’un robinet, reboucher les trous laissés par des étagères ou reprendre de petits raccords de peinture font partie des réparations locatives. Pour savoir si vous devez payer les travaux réclamés par le bailleur, comparez toujours l’état des lieux d’entrée et celui de sortie.

Quelle pénalité s’applique en cas de retard du propriétaire ?

C’est un mécanisme très avantageux pour le locataire, mais trop peu connu. Pour chaque mois de retard entamé, la somme due est augmentée d’une majoration automatique de 10 % du loyer mensuel hors charges.

Cette pénalité court de plein droit dès la fin du délai légal et s’accumule mois après mois tant que le dépôt n’est pas restitué. Pour l’obtenir, il faut toutefois la réclamer dans votre courrier de mise en demeure.

Exemple concret : votre loyer était de 900 euros hors charges et le propriétaire a 3 mois de retard.

• Pénalité par mois de retard : 900 × 10 % = 90 euros
• Pénalité pour 3 mois : 270 euros
• Total à réclamer : 900 euros de dépôt + 270 euros de pénalités = 1 170 euros

Attention : cette règle ne s’applique pas si vous avez oublié de communiquer votre nouvelle adresse au propriétaire au moment de la remise des clés.

Quelles démarches faut-il entreprendre pour récupérer son argent ?

La mise en demeure par lettre recommandée

C’est l’étape incontournable. Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à votre propriétaire ou à son agence (la mise en demeure peut aussi être délivrée par un commissaire de justice).

Ce courrier doit rappeler :

• le délai légal dépassé ;
• le montant du dépôt de garantie dû ;
• les pénalités de retard accumulées ;
• le délai laissé pour payer, généralement 8 jours.

Conservez précieusement la preuve d’envoi et l’accusé de réception.

Le conciliateur de justice

Si la mise en demeure reste sans réponse, faites appel à un conciliateur de justice. Ce service est entièrement gratuit. Vous pouvez le saisir en ligne sur justice.fr ou vous adresser à une permanence (mairie, tribunal, point-justice).

Le conciliateur tente de trouver un accord amiable entre vous et votre propriétaire, sans passer par le tribunal. En cas de refus de payer persistant, cette étape suffit souvent à débloquer la situation.

Bon à savoir : lorsque votre demande est inférieure ou égale à 5 000 euros, cette tentative amiable est obligatoire avant de saisir le juge. Elle peut aussi passer par la commission départementale de conciliation (gratuite) ou par un médiateur (payant).

Et si le propriétaire ne répond absolument pas ?

Quand un propriétaire ne répond pas, son silence ne l’exonère de rien. L’absence totale de réponse à une mise en demeure ne vous prive d’aucun droit, et elle démontre que vous avez tenté de régler le litige à l’amiable, ce qui compte si vous saisissez le juge.

Pendant ce temps, les pénalités continuent de s’accumuler. Ne laissez donc pas la situation traîner : passez à l’étape suivante dès que le délai fixé dans votre mise en demeure est écoulé.

FAQ sur la caution non rendue

Quel est le délai pour récupérer sa caution ?

Le propriétaire dispose de 1 mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Il dispose de 2 mois si des différences ou des dégradations sont constatées.

Le propriétaire peut-il garder une partie du dépôt sans justificatif ?

Non. Toute retenue doit être justifiée (devis, factures, décompte de charges, lettre de réclamation des loyers impayés). Vous pouvez contester une retenue qui n’est pas prouvée ou qui correspond à de la vétusté.

Puis-je réclamer la pénalité de 10 % si je n’ai pas donné mon adresse ?

Non. La majoration n’est pas due lorsque le retard vient du fait que vous n’avez pas indiqué votre nouvelle adresse au moment de la remise des clés. Pensez à la faire figurer sur l’état des lieux de sortie.

Peut-on déduire le dépôt de garantie du dernier loyer ?

Non. Le loyer et les charges restent dus jusqu’à la fin du préavis, et le dépôt de garantie ne peut pas les compenser. Le propriétaire pourrait sinon refuser de vous remettre la quittance et engager une procédure contre vous.

Pendant combien de temps peut-on réclamer son dépôt de garantie ?

Vous avez 3 ans à partir du jour où le dépôt aurait dû être rendu pour saisir le juge. Mieux vaut agir bien avant, car les pénalités et les preuves s’accumulent en votre faveur dès les premières semaines.

Qui doit rendre la caution : le propriétaire ou l’agence ?

C’est au propriétaire, ou à l’agence immobilière qui gère le logement, de restituer le dépôt. En cas de vente du logement ou de changement d’agence pendant le bail, la restitution incombe au nouveau propriétaire ou à la nouvelle agence.

Ce que vous pouvez exiger si votre caution n’est pas rendue après 1 mois

Passé le délai légal, votre argent vous revient de droit, et chaque mois de retard vous rapporte 10 % du loyer hors charges. Le propriétaire ne peut retenir que des sommes réellement dues et prouvées, jamais l’usure normale du logement.

Le plus efficace reste de procéder par étapes : une mise en demeure en recommandé, puis le conciliateur de justice, puis le juge si nécessaire. Constituez votre dossier dès maintenant et n’attendez pas que les mois s’écoulent.