Le terme n’apparaît nulle part dans le Code de la construction et de l’habitation. Pourtant, aucun compromis de vente portant sur un lot de copropriété ne se signe sans lui. Cette contradiction apparente explique la quasi-totalité des litiges qui entourent ce document.

En résumé

• Le « pré-état daté » est une expression de praticiens, pas une catégorie légale. Ce qui est obligatoire, ce n’est pas le document : ce sont les informations listées à l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014.
• La sanction du manquement est indirecte mais lourde : le délai de rétractation de dix jours de l’acquéreur ne commence pas à courir tant que les pièces manquent. La vente reste annulable sans motif.
• Aucun texte ne réserve l’établissement de ce document au syndic. Le vendeur peut le constituer lui-même, ou le confier à un prestataire.
• Son tarif n’est pas encadré, contrairement à l’état daté plafonné à 380 € TTC. Certains syndics facturent 500 à 600 € une prestation non réglementée.
• La facturation peut être contestée lorsque la prestation ne figure pas au contrat de syndic voté en assemblée générale, ou qu’elle se limite à compiler des pièces déjà disponibles sur l’extranet.

Qu’est-ce que le pré-état daté, juridiquement ?

L’expression a été forgée par les notaires et les agents immobiliers pour désigner le bloc d’informations financières et administratives que le vendeur d’un lot de copropriété doit transmettre à l’acquéreur avant la signature de l’avant-contrat.

Sa base juridique est l’article 54 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, qui a créé l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation. Ce texte a ensuite été assoupli par l’ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 : les pièces n’ont plus à être matériellement annexées à la promesse, elles peuvent être remises en amont, sur tout support et par tout moyen, y compris sous forme dématérialisée.

La conséquence est souvent mal comprise, y compris par des professionnels. Ce n’est pas un document qui est obligatoire, c’est une information. Le vendeur n’a aucune obligation de produire un PDF intitulé « pré-état daté ». Il a l’obligation de remettre les éléments énumérés à l’article L.721-2. Les regrouper dans un document unique relève de la commodité, désormais standardisée par un modèle du Conseil Supérieur du Notariat.

À retenir — le pré-état daté est un contenant sans existence légale, au service d’un contenu qui, lui, est strictement défini par la loi.

Que doit contenir un pré-état daté ?

L’article L.721-2 du CCH organise la liste en trois ensembles.

1. Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble

• La fiche synthétique de la copropriété, prévue à l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic est tenu de l’établir et de la tenir à jour.
• Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, ainsi que les actes les modifiant s’ils ont été publiés.
• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure de les obtenir auprès du syndic.

Cette dernière réserve mérite l’attention du praticien. Depuis l’ordonnance de 2015, la dérogation ne repose plus sur la simple volonté du vendeur mais sur une impossibilité objective d’obtention. Un vendeur qui n’aurait jamais réclamé les procès-verbaux ne peut donc pas s’en prévaloir : il lui appartient de démontrer la carence du syndic, ce qui suppose une demande écrite conservée.

2. Les informations financières

• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédents.
• Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur.
• L’état global des impayés de charges au sein de la copropriété et de la dette du syndicat vis-à-vis de ses fournisseurs.
• La quote-part du fonds de travaux rattachée au lot vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur au titre de son lot.

C’est ce bloc qui constitue le pré-état daté au sens strict, et c’est le seul qui exige un véritable travail de compilation comptable. Les autres pièces se photocopient ; celles-ci se calculent, à partir des appels de fonds et des annexes comptables approuvées en assemblée générale.

3. Les éléments techniques

Le carnet d’entretien de l’immeuble et les conclusions du diagnostic technique global lorsqu’il a été réalisé. Depuis l’ordonnance de 2015, seules les conclusions sont exigées et non plus le diagnostic intégral. À cela s’ajoute, sur un fondement distinct, le dossier de diagnostic technique de l’article L.271-4 du CCH.

À retenir — une dispense existe lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété : il est réputé connaître l’immeuble et n’a pas à recevoir l’ensemble des pièces.

Le pré-état daté est-il obligatoire, et que risque le vendeur ?

L’article L.721-2 n’est pas assorti d’une sanction directe. Le vendeur défaillant ne s’expose ni à une amende administrative, ni à la nullité automatique de l’avant-contrat.

La sanction est indirecte, et redoutable en pratique : le délai de rétractation de dix jours prévu à l’article L.271-1 du CCH ne court qu’à compter du lendemain de la communication effective des documents manquants. Une vente que le vendeur croit sécurisée peut ainsi demeurer ouverte à rétractation pendant plusieurs semaines, l’acquéreur conservant la faculté de se raviser sans motif ni indemnité.

C’est là le véritable enjeu de conformité. Un dossier incomplet ne bloque pas la signature du compromis : il fragilise durablement l’opération, jusqu’à parfois la faire échouer lorsque le marché se retourne entre-temps. C’est pourquoi les notaires exigent en pratique un dossier complet avant de faire courir les délais, et c’est ce qui explique la pression calendaire subie par les vendeurs, souvent instrumentalisée au moment de la facturation.

À retenir — le risque n’est pas de payer une amende, mais de laisser à l’acquéreur un droit de repentir prolongé sur une vente que l’on croyait acquise.

Quelle différence entre pré-état daté et état daté ?

La confusion entre les deux documents est la source principale des abus de facturation. Elle est entretenue par la proximité des termes, alors que les régimes sont diamétralement opposés.

Critère	Pré-état daté	État daté
Base légale	Article L.721-2 du CCH (loi ALUR)	Article 5 du décret du 17 mars 1967
Moment	Avant la promesse ou le compromis	Avant l’acte authentique
Auteur	Vendeur, syndic ou prestataire	Le syndic, exclusivement
Tarif	Libre, non plafonné	Plafonné à 380 € TTC
Validité	Non encadrée par les textes	Un mois
Destinataire	L’acquéreur	Le notaire

Tableau comparatif des deux documents exigés lors d’une vente en copropriété.

Le plafonnement de l’état daté résulte du décret n° 2020-153 du 21 février 2020, applicable depuis le 1er juin 2020. Il a été contesté par des organisations professionnelles qui l’estimaient insuffisant au regard du travail fourni. Le Conseil d’État l’a maintenu par une décision du 17 mars 2026 (n° 499299), en relevant qu’un état daté représente, selon l’Autorité de la concurrence, environ une heure de travail — là où les syndics revendiquaient plus de trois heures.

Le pré-état daté, lui, échappe à tout encadrement tarifaire. Ce vide juridique explique des facturations de 200 à 600 €, parfois supérieures au document officiel pourtant plafonné. La situation est d’autant plus paradoxale que le document plafonné engage la responsabilité du syndic, tandis que celui qui ne l’est pas n’engage, en principe, personne d’autre que le vendeur.

Qui peut établir le pré-état daté ? Le vendeur peut-il le faire lui-même ?

C’est le point que les syndics mentionnent rarement dans leurs courriers de facturation : aucun texte ne réserve l’établissement du pré-état daté au syndic. La loi met une obligation d’information à la charge du vendeur ; elle ne désigne aucun professionnel pour l’exécuter.

Deux conséquences pratiques en découlent.

D’une part, le vendeur dispose déjà de la matière première. Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 impose au syndic de mettre à disposition de chaque copropriétaire un espace en ligne sécurisé et gratuit contenant les documents de la copropriété : appels de fonds, procès-verbaux d’assemblée générale, budget prévisionnel, fiche synthétique. Si les codes d’accès n’ont jamais été communiqués, ils doivent être réclamés par écrit ; leur absence constitue un manquement du syndic à ses obligations.

D’autre part, des solutions intermédiaires se sont structurées. Le vendeur dépose ses documents de copropriété sur une plateforme qui en extrait les données financières et restitue un pré état daté conforme au modèle du Conseil Supérieur du Notariat, pour un coût de l’ordre de 20 à 30 €. Le notaire ne peut refuser un tel document dès lors qu’il est complet : c’est la conformité au contenu de l’article L.721-2 qui compte, non l’identité de son rédacteur.

À retenir — la loi organise une obligation d’information à la charge du vendeur, pas un monopole de production au profit du syndic.

Comment contester la facture de pré-état daté de son syndic ?

Trois fondements peuvent être invoqués, cumulativement ou alternativement.

1. L’absence de la prestation au contrat de syndic. Le contrat type encadre limitativement les prestations particulières facturables au copropriétaire, dans les limites du rôle du syndic de copropriété tel que fixé par son mandat. Ce qui n’y figure pas, voté en assemblée générale, ne peut en principe être imposé.
2. L’absence de commande. Une prestation facturée sans avoir été sollicitée par le copropriétaire est contestable sur le terrain contractuel. La preuve de la commande incombe au syndic.
3. La disproportion manifeste. Lorsque la prestation se limite à rassembler des pièces déjà accessibles au copropriétaire sur son extranet, la facturation de plusieurs centaines d’euros ne correspond à aucun travail réel identifiable.

La contestation se formalise par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au syndic, avec copie au conseil syndical. Trois précautions s’imposent : conserver le contrat de syndic en vigueur, conserver l’ensemble des échanges, et surveiller le calendrier. Si le compromis est prévu sous quarante-huit heures, bloquer la signature sans solution de remplacement est risqué ; il est alors préférable de constituer le dossier par une autre voie, puis de contester la facture a posteriori.

Conclusion

Le pré-état daté illustre un phénomène classique : une obligation légale d’information s’est cristallisée, dans la pratique, en un produit facturable, alors que le texte n’en désigne ni l’auteur ni le prix. La loi ALUR a voulu renforcer l’information de l’acquéreur ; elle a incidemment créé un marché.

Pour le vendeur, la conclusion opérationnelle tient en trois points. Réclamer ses accès à l’espace en ligne du syndic dès la mise en vente, car c’est la seule étape qui dépend d’un tiers. Vérifier ce que prévoit le contrat de syndic avant d’accepter une facturation. Et retenir que la conformité du dossier — et non son origine — est le seul critère que le notaire est fondé à opposer.

Pour le professionnel du droit, l’intérêt du sujet est ailleurs : il offre un cas d’école de sanction indirecte, où l’absence de peine légale est compensée par un mécanisme procédural — le report du point de départ du délai de rétractation — bien plus dissuasif qu’une amende.

Questions fréquentes

Le pré-état daté est-il obligatoire ?

Le document en tant que tel ne l’est pas. Les informations qu’il contient, listées à l’article L.721-2 du CCH, le sont. À défaut de remise, le délai de rétractation de dix jours de l’acquéreur ne commence pas à courir.

Le syndic peut-il refuser de fournir les documents de la copropriété ?

Non. Le syndic est tenu de mettre à disposition du copropriétaire un espace en ligne sécurisé et gratuit contenant les documents de gestion de l’immeuble. Un refus ou une inertie prolongée engage sa responsabilité contractuelle et peut être signalé au conseil syndical.

Quelle est la durée de validité d’un pré-état daté ?

Aucun texte ne la fixe. En pratique, il est considéré comme valable entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique, l’état daté venant actualiser la situation comptable avant la vente définitive.

Un notaire peut-il refuser un pré-état daté établi par le vendeur ?

Non, dès lors que le document est complet et conforme au contenu exigé par l’article L.721-2. Le Conseil Supérieur du Notariat a confirmé la faculté pour le vendeur d’établir lui-même ce document. Un refus ne pourrait être fondé que sur une insuffisance du contenu, non sur l’identité du rédacteur. En cas de doute sur la constitution du dossier, prendre rendez-vous avec un notaire en amont du compromis permet de sécuriser la suite de la transaction.

Qui paie le pré-état daté, le vendeur ou l’acquéreur ?

Le vendeur, puisque l’obligation d’information pèse sur lui. Il en va de même pour l’état daté, dont le coût incombe légalement au copropriétaire vendeur.

Que se passe-t-il si le syndic tarde à répondre ?

Le vendeur peut constituer le dossier à partir des pièces disponibles sur son espace en ligne, et documenter par écrit la carence du syndic. Cette trace est utile à double titre : elle fonde une éventuelle contestation de facture, et elle permet de se prévaloir de la réserve légale relative aux procès-verbaux d’assemblée générale non obtenus.

Sources

• Article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation — Légifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000028778240/
• Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), article 54
• Ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 relative à la simplification des modalités d’information des acquéreurs
• Décret n° 2020-153 du 21 février 2020 fixant le plafond de l’état daté, applicable depuis le 1er juin 2020
• Conseil d’État, 9e chambre, 17 mars 2026, n° 499299 (maintien du plafond de 380 € TTC)
• Décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à l’espace en ligne sécurisé du syndic
• ANIL — Transactions immobilières : simplification des modalités d’information des acquéreurs de lots de copropriété : https://www.anil.org/
• FNAIM — Qu’est-ce que le pré-état daté ? Quelles obligations ? : https://www.fnaim.fr/4194-qu-est-ce-que-le-pre-etat-date-quelles-obligations.htm

Article rédigé à des fins d’information générale. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne dispense pas de recourir à un professionnel du droit pour l’examen d’une situation particulière. État du droit au 27 juillet 2026.