Hériter d’un bien immobilier, c’est souvent une bonne nouvelle. Jusqu’au moment de le revendre. À ce stade, l’administration fiscale réclame sa part sur le bénéfice réalisé. Ce que la plupart des héritiers ignorent, c’est qu’il existe plusieurs façons légales de faire baisser cette facture, parfois jusqu’à zéro.

C’est quoi une plus-value immobilière dans le cadre d’une succession ?

La plus-value immobilière, c’est le bénéfice réalisé lors de la vente d’un bien. Dans le cadre d’une succession, elle ne se calcule pas comme dans une vente classique. On ne part pas du prix d’achat d’origine payé par le défunt.

Le point de départ est la valeur du bien au moment du décès, telle qu’elle a été estimée pour le calcul des droits de succession. C’est cette valeur, inscrite dans la déclaration de succession par le notaire, qui sert de référence officielle.

Exemple : votre parent a acheté un appartement 80 000 € il y a trente ans. Sa valeur estimée au moment du décès était de 200 000 €. Le point de départ pour calculer la plus-value en cas de revente sera 200 000 €, pas 80 000 €.

Comment calcule-t-on cette plus-value quand on hérite d’un bien ?

La valeur retenue comme point de départ

La base de calcul est la valeur vénale déclarée dans la déclaration de succession, c’est-à-dire la valeur du bien estimée à la date exacte du décès. Elle est fixée par le notaire dans l’acte de succession et sert de référence officielle pour tout calcul fiscal ultérieur.

Les frais que l’on peut déduire du calcul

Certaines dépenses viennent réduire la plus-value imposable. On peut notamment déduire les frais de notaire liés à la succession (sous conditions précises), les honoraires d’agence immobilière lors de la revente, ainsi que le coût des travaux d’amélioration ou d’agrandissement réalisés sur le bien depuis l’héritage, à condition de présenter des factures d’artisans.

L’abattement selon la durée de détention

Un abattement est une réduction automatique appliquée sur la somme imposable. Il augmente chaque année de détention du bien à partir de la 5e année. Plus l’héritier attend avant de vendre, plus la plus-value imposable diminue. Ce mécanisme peut conduire à une exonération totale avec le temps.

Doit-on payer un impôt sur la plus-value au moment même du décès ?

Non. Au moment du décès, les héritiers règlent uniquement les droits de succession, calculés sur la valeur globale des biens transmis. L’impôt sur la plus-value immobilière n’entre en jeu que si et seulement si l’héritier décide de revendre le bien après l’avoir reçu. Tant que le bien est conservé, aucun impôt de ce type n’est dû. D’ailleurs, la question de savoir s’il faut payer les droits de succession avant d’hériter revient très souvent, alors qu’il s’agit de deux impôts bien distincts, calculés à des moments différents.

Dans quels cas ne paie-t-on aucun impôt sur la plus-value ?

Plusieurs situations permettent une exonération totale, sans avoir à payer le moindre centime.

Les cas d’exonération totale à connaître

• Le bien constitue la résidence principale de l’héritier au moment de la vente
• Le bien est détenu depuis plus de 22 ans (exonération totale sur l’impôt sur le revenu de 19 %)
• Le bien est détenu depuis plus de 30 ans (exonération totale des prélèvements sociaux de 17,2 % également)
• Le prix de vente est inférieur à 15 000 €, seuil en dessous duquel aucune plus-value n’est imposable
• L’héritier est bénéficiaire de certaines aides sociales comme le RSA ou l’ASPA sous conditions de revenus

La plus-value d’un bien hérité se calcule-t-elle comme une vente classique ?

Non, et c’est souvent là que les héritiers font des erreurs coûteuses. Dans une vente classique, la plus-value est calculée entre le prix d’achat initial et le prix de vente. Dans une succession, ce n’est pas le prix payé autrefois par le défunt qui compte, mais la valeur estimée au jour du décès. Cette règle est avantageuse quand le bien a fortement pris de la valeur avant le décès, car toute cette hausse est exclue du calcul.

Quelles stratégies permettent de réduire légalement l’impôt sur la plus-value ?

Intégrer les travaux réalisés dans le calcul

Tous les travaux d’amélioration ou d’agrandissement réalisés depuis l’héritage peuvent être déduits, à condition de conserver les factures d’artisans. Les travaux d’entretien courant comme la peinture ou le nettoyage ne sont pas déductibles. Seules les améliorations durables et justifiables sont prises en compte.

Attendre avant de vendre

Plus l’héritier patiente, plus les abattements pour durée de détention réduisent la plus-value imposable. À partir de la 6e année, un abattement annuel s’applique progressivement. À 22 ans, l’impôt sur le revenu de 19 % disparaît complètement. À 30 ans, les prélèvements sociaux de 17,2 % disparaissent à leur tour.

Le démembrement de propriété comme outil d’optimisation

Le démembrement de propriété consiste à séparer la propriété d’un bien en deux parties. L’usufruit donne le droit d’habiter ou de louer le bien. La nue-propriété représente le titre de propriété sans pouvoir l’occuper. Dans certaines configurations familiales, ce mécanisme permet de transmettre ou de céder un bien avec une fiscalité significativement réduite. 

Un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine est indispensable pour structurer cette stratégie. Lorsque le bien est détenu à plusieurs héritiers, créer une SCI est une autre piste à étudier pour organiser durablement sa gestion avant une éventuelle revente.

Quelles erreurs font perdre de l’argent aux héritiers au moment de la revente ?

Ces erreurs sont courantes et évitables dans la majorité des cas.

Les 5 erreurs les plus coûteuses

• Ne pas conserver les factures de travaux réalisés depuis l’héritage
• Vendre trop rapidement sans tenir compte des abattements liés à la durée de détention
• Oublier de déduire les frais de notaire liés à la succession du prix de départ
• Confondre la valeur d’achat d’origine du défunt avec la valeur estimée au décès
• Ne pas vérifier si une exonération totale est applicable avant de signer le compromis de vente

Une autre erreur, plus rare mais tout aussi coûteuse, consiste à valider un partage sur la base d’une valeur fausse ou d’une omission : dans des cas précis et encadrés, il est possible de revenir sur une succession clôturée pour corriger l’erreur, même si la démarche reste longue.

Combien d’impôts paie-t-on concrètement sur une plus-value de 100 000 € ?

Durée de détention	IR à 19 %	Prélèvements sociaux à 17,2 %	Impôt total estimé
Moins de 5 ans	19 %	17,2 %	36 200 €
10 ans	15,4 %	15,05 %	30 450 €
15 ans	11,4 %	11,9 %	23 300 €
22 ans	0 %	1,65 %	1 650 €
30 ans et plus	0 %	0 %	0 €

Ces chiffres illustrent à quel point la durée de détention transforme radicalement l’impôt dû sur un même bien.

Faut-il obligatoirement passer par un notaire pour optimiser sa fiscalité à la revente ?

Non, ce n’est pas obligatoire. Mais dans les faits, se faire accompagner est souvent rentable, surtout quand le patrimoine est conséquent.

Ce que chaque professionnel peut faire selon votre situation

• Le notaire établit la déclaration de succession, calcule la valeur de départ et sécurise toute la procédure de transmission
• L’expert-comptable aide à optimiser la déductibilité des travaux et à calculer précisément la plus-value imposable
• Le conseiller en gestion de patrimoine recommande des stratégies globales comme le démembrement ou la donation avant cession pour réduire la facture fiscale totale