Les clés ont été rendues. L’appartement est vide. Et la caution, elle, est toujours sur le compte du propriétaire.

Cette situation est l’un des litiges locatifs les plus fréquents en France. La bonne nouvelle, c’est qu’il existe une procédure claire, et qu’une lettre bien rédigée peut suffire à tout débloquer.

Caution ou dépôt de garantie : quelle est la vraie différence ?

Beaucoup de locataires utilisent le mot « caution » pour désigner la somme versée au propriétaire à l’entrée dans les lieux. En réalité, le terme juridique exact est dépôt de garantie. En droit, la « caution » désigne la personne (ou l’organisme) qui s’engage à payer à la place du locataire si ce dernier ne peut pas honorer ses obligations. Cette distinction peut éviter des confusions lors d’un litige.

La loi encadre strictement les montants autorisés :

• Pour une location vide (sans mobilier), le dépôt ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges
• Pour une location meublée, le plafond est fixé à deux mois de loyer hors charges
• Aucun dépôt ne peut être exigé pour un bail mobilité, ni lorsque le loyer est payé d’avance chaque trimestre

Ces règles découlent de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, renforcée par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Dans quels délais le propriétaire doit-il restituer la caution ?

Situation à la remise des clés	Délai légal de restitution
État des lieux de sortie conforme à l’entrée	1 mois à partir de la remise des clés
Différences constatées (dégradations, loyers ou charges impayés)	2 mois à partir de la remise des clés
Nouvelle adresse non communiquée au propriétaire	Délais inchangés, mais la pénalité de retard n’est pas due

Le point de départ de ces délais est toujours la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée. Ce n’est ni la date du déménagement, ni celle de fin de bail. Il reste identique lorsque le propriétaire ne répond pas à un préavis valable : seule compte la date à laquelle les clés ont changé de mains.

Si le propriétaire dépasse ces délais, la loi prévoit une pénalité : le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Un seul jour de retard sur un nouveau mois déclenche donc la majoration complète de ce mois.

Que faire si la caution n’est toujours pas revenue ?

Ne restez pas sans agir. Voici les étapes, de la plus simple à la plus contraignante :

1. Envoyez un email de relance, clair et daté, avec le montant attendu et la date de remise des clés.
2. Sans réponse sous une semaine, adressez une lettre simple de réclamation.
3. Toujours rien ? Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception : elle vaut mise en demeure.
4. Engagez une démarche amiable gratuite auprès de la Commission Départementale de Conciliation (CDC), qui siège en préfecture, ou d’un conciliateur de justice. Pour un litige inférieur à 5 000 €, cette étape est un préalable obligatoire avant le juge.
5. En dernier recours, saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire pour faire valoir vos droits. L’avocat n’est pas obligatoire.

Le modèle de lettre recommandée pour réclamer votre caution

Voici un modèle complet à adapter à votre situation. Envoyez-le en lettre recommandée avec accusé de réception, et conservez une copie ainsi que le justificatif d’envoi.

[Votre prénom et nom]
[Votre adresse actuelle]
[Votre email]
[Votre numéro de téléphone]

[Nom du propriétaire ou de l’agence]
[Adresse du propriétaire ou de l’agence]

[Ville], le [date]

Objet : Demande de restitution du dépôt de garantie — Mise en demeure

Madame, Monsieur,

J’ai été locataire du logement situé au [adresse complète du bien loué], dans le cadre d’un contrat de bail signé le [date de signature]. Les clés ont été remises le [date de remise des clés], à l’issue d’un état des lieux de sortie [conforme à l’état des lieux d’entrée / faisant apparaître des différences].

Conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie d’un montant de [montant en euros] euros devait m’être restitué dans un délai de [un mois / deux mois] à compter de cette date, soit au plus tard le [date limite légale]. À ce jour, je n’ai reçu ni virement ni chèque, et aucune justification de retenue ne m’a été transmise.

Je vous mets formellement en demeure de me restituer ce dépôt de garantie, majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, soit un total de [montant total calculé] euros à la date du présent courrier.

Sans réponse satisfaisante dans un délai de huit jours à compter de la réception de cette lettre, je saisirai un conciliateur de justice ou la Commission Départementale de Conciliation, puis le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir le remboursement de cette somme, ainsi que, le cas échéant, des dommages et intérêts.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature]
[Prénom et Nom]

Joignez à votre courrier une copie du bail, des deux états des lieux et de la preuve de remise des clés, ainsi que votre RIB.

Quelles retenues le propriétaire a-t-il le droit de faire ?

Avant d’envoyer ce courrier, vérifiez que le propriétaire n’a pas de raison légitime de retenir une partie du dépôt. La loi autorise des retenues précises, justifiées par des pièces écrites (devis, factures, lettre de réclamation des loyers impayés) :

• Loyers ou charges impayés au moment du départ du locataire
• Dégradations du logement constatées en comparant les états des lieux d’entrée et de sortie
• Réparations locatives non effectuées avant le départ, comme des joints manquants ou des trous non rebouchés

En copropriété, le propriétaire peut aussi conserver jusqu’à 20 % du dépôt en attendant l’arrêté des comptes de l’immeuble. Il doit alors régulariser le solde dans le mois suivant l’approbation de ces comptes.

En revanche, la vétusté, c’est-à-dire l’usure normale liée au temps, ne peut jamais être retenue. Un parquet rayé par des années d’usage, une peinture ternie ou une moquette fatiguée relèvent du propriétaire. Pour distinguer les réparations à votre charge de celles qui reviennent au bailleur, il faut savoir qui doit payer les travaux selon leur nature. Une retenue portant sur l’usure normale peut être contestée et sera écartée par le juge.

FAQ : caution non restituée

Comment calculer la pénalité de retard ?

Multipliez 10 % du loyer hors charges par le nombre de mois de retard commencés. Pour un loyer de 700 € et trois mois de retard, la majoration s’élève à 210 €, en plus du dépôt dû.

Dois-je communiquer ma nouvelle adresse au propriétaire ?

Oui. Sans adresse de réexpédition, la pénalité de 10 % n’est pas due. Vous ne perdez toutefois pas votre droit au remboursement du dépôt lui-même.

Le propriétaire peut-il garder tout le dépôt en attendant les charges ?

Non. Il peut conserver au maximum 20 % du dépôt, uniquement en copropriété, jusqu’à l’arrêté des comptes. Le reste doit être rendu dans les délais légaux.

Que se passe-t-il s’il n’y a pas eu d’état des lieux de sortie ?

Le locataire est alors considéré comme ayant rendu le logement en bon état. Le propriétaire aura donc du mal à justifier une retenue pour dégradations.

De combien de temps dispose-t-on pour agir ?

Les actions liées à un bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le dépôt aurait dû être restitué. Mieux vaut cependant réagir dès l’expiration du délai légal.

Récupérer une caution non restituée : la marche à suivre en résumé

Une caution qui tarde à revenir n’est pas une fatalité. Le point de départ est la remise des clés, le délai est de un ou deux mois, et chaque mois de retard commencé coûte 10 % du loyer au propriétaire. Relancez d’abord à l’amiable, envoyez ensuite la lettre recommandée du modèle ci-dessus, puis saisissez un conciliateur ou la CDC avant, si besoin, de vous tourner vers le juge. Gardez tous vos justificatifs : ils feront la différence.