Le jugement d’expulsion est tombé. Le locataire reste pourtant sur place. Beaucoup de propriétaires imaginent que l’affaire est réglée. En réalité, une nouvelle phase démarre avec des formalités précises, des délais imposés et des risques de prolongation. 

Quelles sont les premières actions à engager après le jugement d’expulsion ?

Dès que le jugement devient définitif ou assorti de l’exécution provisoire, le propriétaire doit agir sans tarder. Le commissaire de justice prend le relais pour mettre en œuvre la décision. Il faut d’abord faire signifier le jugement au locataire. Ensuite, le même professionnel délivre le commandement de quitter les lieux. Cette étape est obligatoire. La préfecture reçoit aussi une notification automatique dans la foulée. Le commissaire de justice dresse enfin un procès-verbal de tentative si besoin. Ces actions lancent le compte à rebours légal.

• La signification du jugement par le commissaire de justice dans les jours qui suivent la décision définitive.
• La délivrance simultanée du commandement de quitter les lieux pour fixer le départ.
• La notification obligatoire à la préfecture du département concerné.
• La vérification que le locataire a bien reçu tous les actes.
• La préparation des documents pour la suite en cas de refus.

Il faut aussi que vous connaissiez quels sont les droits en tant que locataire.

Le commandement de quitter les lieux est-il obligatoire et quel délai accorde-t-il ?

Oui, le commandement de quitter les lieux reste obligatoire après tout jugement d’expulsion. Il donne au locataire un délai légal de deux mois pour partir volontairement. Ce document est signifié par le commissaire de justice en même temps que le jugement. Le délai court à partir de la réception.

Peut-on réduire ou supprimer ce délai de 2 mois ?

Oui, le juge peut réduire ou supprimer ce délai en cas de mauvaise foi avérée du locataire. Cela arrive par exemple quand le locataire a multiplié les impayés sans justification ou quand il occupe les lieux sans droit ni titre avec des manœuvres. Le propriétaire doit le demander expressément lors de la procédure.

Que se passe-t-il si le locataire paie ses dettes pendant ce délai ?

Le locataire peut encore régler ses loyers impayés pendant ces deux mois. Cela n’annule pas forcément le jugement déjà prononcé, mais il peut saisir le juge de l’exécution pour obtenir une suspension ou un report. Le paiement complet du courant et une partie des arriérés joue souvent en sa faveur. Fait à part, savez-vous si l’on peut refuser de payer un surloyer ?

Combien de temps faut-il réellement compter entre le jugement et l’expulsion effective ?:

Que se passe-t-il si le locataire refuse de partir après le délai légal ?

Le commissaire de justice tente l’expulsion amiable d’abord. En cas d’échec, il dresse un procès-verbal. Le propriétaire doit alors demander le concours de la force publique via le commissaire.

Comment demander le concours de la force publique ?

Le commissaire de justice adresse la demande au préfet du département. Il joint le jugement, le commandement de quitter les lieux et le procès-verbal de tentative. La préfecture dispose de deux mois pour répondre. Le silence vaut refus.

Que faire en cas de refus ou de silence de la préfecture ?

Le propriétaire peut désormais réclamer une indemnisation à l’État depuis la réforme de novembre 2025. Il adresse une demande écrite au préfet. Cela couvre les pertes de loyers et les frais supplémentaires pendant le blocage.

La trêve hivernale bloque-t-elle l’expulsion locataire après jugement ?

Oui, la trêve hivernale bloque l’expulsion physique. Pour la période 2025-2026, elle court du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026. Même avec un jugement définitif, le commissaire de justice ne peut pas intervenir pendant ces cinq mois. La procédure judiciaire continue néanmoins.

La trêve hivernale ne s’applique pas dans ces cas précis :

• Occupation sans droit ni titre avec violences ou menaces (squatteurs).
• Expulsion prononcée pour violences conjugales ou intrafamiliales.
• Logement insalubre ou dangereux pour la santé des occupants.
• Solution de relogement adaptée déjà proposée et refusée par le locataire.
• Mesures d’urgence liées à l’ordre public.

Quels sont les coûts réels à prévoir pour exécuter le jugement ?

Les frais s’additionnent rapidement après le jugement. Le commissaire de justice facture des émoluments réglementés. Il faut aussi compter les interventions extérieures. Le total pour la phase d’exécution tourne souvent entre 1 500 et 3 500 euros selon la complexité.

• Émoluments du commissaire pour le commandement de quitter les lieux et la signification : environ 32 à 150 euros par acte.
• Frais de serrurier pour l’ouverture des lieux : 200 à 500 euros.
• Déménagement et garde-meuble des biens du locataire : 300 à 800 euros par mois.
• Procès-verbal d’expulsion et notification à la préfecture : 150 à 200 euros.
• Honoraires éventuels d’avocat pour suivre les recours : 500 à 1 500 euros.

Comment préparer l’expulsion forcée avec le commissaire de justice ?

Une bonne préparation évite les mauvaises surprises le jour de l’intervention. Le propriétaire transmet tous les éléments au commissaire plusieurs semaines à l’avance. Il faut anticiper la présence de témoins et l’état des lieux. Le commissaire coordonne avec les forces de l’ordre si le concours de la force publique est accordé.

• Fournir une copie certifiée du jugement et du commandement de quitter les lieux.
• Préparer des photos récentes de l’intérieur et de l’extérieur du bien.
• Lister les biens du locataire pour l’inventaire obligatoire.
• Organiser la présence d’un serrurier et d’un déménageur le jour J.
• Vérifier que la trêve hivernale est bien terminée avant de fixer la date.

L’expulsion locataire après jugement suit un cadre strict. Chaque étape compte pour reprendre possession du bien dans les meilleurs délais. Le propriétaire qui suit ces règles maximise ses chances d’aller au bout sans surprise supplémentaire.